❗Что делать, если застройщик нарушает сроки?❗
Сроки могут быть разные:
- сроки передачи построенного объекта недвижимости;
- сроки ввода в эксплуатацию всего дома, здания.
Но, как известно, одно вытекает из другого. Если дом не введен вовремя в эксплуатацию, то скорее всего и передать сам объект долевого строительства вам не успеют. Бывают и вовсе ситуации, когда и дом вроде бы введен в эксплуатация, и объект долевого строительства казалось бы готов, но застройщик все же не спешит вам его передавать. Один из таких застройщиков уже прославился на весь Петербург и Ленинградскую область, и мы с коллегами неустанно с ним боремся уже долгое время.
Практически все дольщики знают, что за такие нарушения застройщик обязан выплатить неустойку, но, к сожалению, не все подходят к этому процессу правильно. Чаще всего мы слышим такие отговорки:"Да я самостоятельно нашла образец претензии в интернете, отправила застройщику и он добровольно мне выплатил 60% от требуемой суммы. Быстро, и с судом заморачиваться не пришлось....."
Такой подход категорически неверный по нескольким причинам.
1. В случае нарушения ваших прав, предусмотренных любым договором, в том числе ДДУ, справедливой суммой неустойки являются только 100% суммы предусмотренной за такие нарушения неустойки. В данном случае, застройщик является экономически более сильной стороной договора, поэтому вам не следует идти на какие-то уступки. Если бы эта сумма неустойки была бы несправедливой, то законодатель не предусмотрел бы именно такой размер компенсации за подобного рода нарушения.
2. Принимая условия, предложенные застройщиком, вы лишаете себя возможности повторно обратиться с требованием о выплате неустойки в адрес застройщика. Часто, принимая предложенные варианты компенсации, дольщики, сами того не осознавая, приходят с застройщиком к соглашению о том, что спор исчерпан и более претензий друг к другу не имеют. Но на момент соглашения объект долевого строительства может быть ещё не передан и вы могли бы повторно получить свою компенсацию в виде неустойки за последующие периоды просрочки. Застройщик в процессе может также допустить и другие нарушения, но вы уже подписали с ним "пакт о ненападении".
3. Неустойка - это лишь один из механизмов воздействия на застройщика и инструментов для восстановления нарушенных прав дольщика. Существуют также штраф и компенсация морального вреда. Если вы физическое лицо и приобретаете объект недвижимости для личного и семейного пользования, то по закону вы признаетесь ещё и потребителем. В соответствии с Законом о защите прав потребителей за нарушение ваших прав застройщик также обязан компенсировать вам моральный вред и уплатить штраф, в случае отказа от добровольной выплаты 100% неустойки.
4. К сожалению, даже составив претензию по образцу, дольщики не всегда правильно рассчитывают справедливый размер неустойки. Они часто могут допустить ошибку в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ, в периоде уплаты неустойки, часто выбирают неверную формулу для расчета неустойки (их по закону две), а также не учитывают мораторий на неустойку по ДДУ, действующий в определенные периоды. Видя недостаточную компетентность оппонента, застройщик чувствует дополнительное преимущество и всячески использует это в своих интересах.
5. В связи с нарушением сроков передачи квартиры, дольщик может потерпеть дополнительные убытки. Убытки могут быть разного характера, но безусловно их можно было бы избежать, соблюдай застройщик все условия договора. К сожалению, про эти убытки дольщики часто забывают или просто прощают застройщику по вине которого эти убытки и наступили. Если существует прямая причинно-следственная связь между наступившими убытками и недобросовестными действиями застройщика, они в обязательном порядке должны быть взысканы.
6. Доводя дело до суда дольщики ничем не рискуют. Дольщику не нужно платить госпошлину при обращении в суд. Через суд дольщик может взыскать сумму значительно больше, чем предлагал застройщик в досудебном (претензионном) порядке. Все судебные расходы дольщику будут компенсированы. Если застройщик не готов идти вам навстречу, то достичь высшей справедливости возможно только через суд.
